Prazos de garantia de edificações

Os prazos legais para reclamar de vícios e defeitos em imóveis novos, obras e compra e venda — e onde consultar os prazos por sistema construtivo.

Imóvel comprado de construtora ou incorporadora

Relação de consumo — Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).

Situação	Prazo	A partir de	Base legal
Vício aparente ou de fácil constatação (imóvel = bem durável)	90 dias	entrega do imóvel ou término do serviço	CDC, art. 26, II e §1º
Vício oculto	90 dias	quando o defeito ficar evidenciado	CDC, art. 26, §3º
Serviço ou produto não durável	30 dias	entrega / término do serviço	CDC, art. 26, I
Reparação de danos causados pelo defeito (fato do produto/serviço)	5 anos	conhecimento do dano e da autoria	CDC, art. 27

Empreitada (construção contratada)

Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Situação	Prazo	A partir de	Base legal
Garantia pela solidez e segurança do trabalho (materiais e solo)	5 anos	recebimento da obra	CC, art. 618
Ação contra o empreiteiro, depois de o vício aparecer	180 dias	aparecimento do vício/defeito	CC, art. 618, § único

Compra e venda entre particulares (vício redibitório)

Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Situação	Prazo	A partir de	Base legal
Imóvel com vício oculto que o torne impróprio ou diminua o valor	1 ano	entrega efetiva (metade, se já estava na posse)	CC, art. 445
Vício que só pode ser conhecido mais tarde	1 ano (limite)	ciência do vício	CC, art. 445, §1º

Prazos por sistema construtivo

Estrutura, impermeabilização, revestimentos, instalações, esquadrias, equipamentos…

Onde consultar	O que contém
ABNT NBR 17170:2022	Prazos recomendados por sistema e diretrizes de garantia (atualizou o antigo Anexo D da NBR 15575-1). Vale para obras registradas após 180 dias da publicação (dez/2022).
Manual do proprietário / do síndico (NBR 14037)	Uso, operação, manutenção e prazos de garantia do empreendimento.
Termo de garantia da construtora	Prazos efetivamente oferecidos, sistema por sistema.

⚖️ Tabela de caráter informativo. A aplicação a cada caso (e o entendimento dos tribunais) deve ser avaliada por advogado ou profissional habilitado. Prazos de garantia contratuais oferecidos pela construtora podem ser maiores que os prazos legais.

Perguntas frequentes

Qual o prazo de garantia de um imóvel novo?

Na compra de construtora/incorporadora (relação de consumo), o CDC dá 90 dias para reclamar de vícios em bens duráveis, contados da entrega (vício aparente) ou de quando o defeito se evidencia (vício oculto). Já a solidez e segurança da construção têm garantia de 5 anos (CC, art. 618). O termo de garantia da construtora e a NBR 17170 trazem prazos por sistema, geralmente maiores.

O prazo de 90 dias vale para defeito que aparece depois?

Sim. No vício oculto, os 90 dias começam a contar do momento em que o defeito fica evidenciado, não da entrega (CDC, art. 26, §3º). Para danos causados pelo defeito, o prazo é de 5 anos (CDC, art. 27).

Comprei um imóvel usado de particular. Tenho garantia?

Não é relação de consumo, então aplica-se o Código Civil (vício redibitório): 1 ano da entrega para vício oculto que torne o imóvel impróprio ou reduza seu valor (CC, art. 445). Uma vistoria/perícia ajuda a comprovar o vício e sua origem.